2020-07-16
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日前，山东广播电视台融媒体资讯中心和文化视界网特别策划推出系列访谈栏目《住在山东-论道济南》，首期访谈栏目邀请了山东财经大学副教授、房地产研究所副所长、山东省城市经济学会副秘书长张振勇，亚新综合体育登录入口集团董事长李斌，碧桂园集团山东区域副总裁时凯做客演播室，由山东广播电视台主持人孙亮主持，畅聊济南楼市。7月15日，首期访谈开播，专家学者与两位品牌房企大佬就百姓关心的住房问题，城市焕新、济南楼市下半年分析与展望等热点话题展开探讨，碰撞出新的思路。
访谈议题一:
今年再次重提“房住不炒”，预示政策面中性略偏紧，不会明显松动，今年各大房企在“真正过紧日子”下如何“抓机遇，赢未来”？
李斌：住房产品设计是住房本身的立身之本。从政策层面看，“房住不炒”是根本方向，而且要长期坚持；“促进地产市场平稳发展”等于是定了一个基调，平稳与健康，防止房价出现大起大落；“因城施策”则表明中央会给地方楼市政策放松提供空间，地方政府有一定的自主权，全国不再一盘棋、一刀切。“一城一策”将会在未来房地产市场调控中唱主角。
从市场层面看，在济南，新旧动能转换综合试验区、中国（山东）自由贸易试验区济南片区、黄河流域生态保护和高质量发展三大国家级战略先后落地，对济南城市发展有很大助推作用，也给济南带来更大的机遇。
另外，通过这次疫情，人们对住房有了更多思考，需要什么样的房子？什么是健康的房子？什么是高质量的房子？什么样的小区最适合我们？所以说，房产市场下一个发展点就是产品设计，在产品研究上要多下功夫，提高居住品质，提高房子品质，提高小区的品质，这是核心内容。
张振勇：住房最根本的属性是居住属性，关乎每个人的居住需求，这是任何一个国家法律都要保障的。从研究的角度看，房地产是带动经济正常的支柱产业，房子可以赋予它一定的经济价值，但是不能把房子的经济价值作为一个主导价值。
时凯：因城施策的背景下，房地产市场仍将长期大有可为。中国的房地产市场是一个长期大有可为的市场，目前，中国城镇化进程不断加速，不断在提高城镇化率。每家房地产企业在耕深入局的过程中，会根据自己的产品力、成本力，各种竞争力，选择自己所在的市场，选择结合自己企业发展，结合当地城市的不同政策融入其中，这其实也是因城施策、房住不炒背景下的一种适应。
访谈议题二:
济南如何“发挥中心城市和城市群综合带动作用”？
李斌：高层次人才，是济南发展最核心的竞争力。中心城市要有中心城市的规模，要通过各种渠道积极引进人才，扩大城市规模。济南从6月1日开始施行新的落户政策，等于是零门槛落户，这对人才引进有相当大的作用。此外，人口规模有了，还要注重人口质量和人口结构。高层次人才、高质量人才的引进才是城市发展最核心的竞争力。
张振勇：高校学生留济，将有更广阔发展空间。对济南来说，在定位上努力成为国家中心城市，起码是环渤海南翼中心城市省会经济圈，这是一个大的发展战略，再加上济南高校科研都是有优势的。济南正好抓住了国家的发展战略，这些对高校学生来说，留下来是有作为的，提供了更大发展空间。
时凯：开发商建造品质、价格更优的产品，让人才安居济南。目前，莱芜撤市划区并入济南，新东站的开通，济莱高铁的建设，济泰高速的开通，这都带动了周边城市融入到济南快速发展中。
访谈议题三:
针对“深入推进新型城镇化”，做为国内房产头部企业，济南周边城市群发展方面，有哪些布局，会“让城市更宜业宜居”？
李斌：紧跟济南发展规划，多元产业布局。新旧动能转换区跨过黄河落地济阳，对济南后续战略纵深有很大帮助。而且，赋予国家级战略，全国第一家新旧动能转换区，世界最大的会展中心，以前的齐鲁国宾馆也要落地，这都是地标性建筑。
在新旧动能转换区，亚新综合体育登录入口集团首个作品yaxin体育亚新官网世纪公园面世。未来，亚新综合体育登录入口集团将围绕先行区的功能定位，在教育、文化、医疗、物业管理等板块布局。
访谈议题四:
老旧小区的整治和升级举措，是让老旧小区跟上时代的步伐，也能让居民有更多的获得感。那么，改造和升级相对于新建住房挑战可能更大，空间也同样巨大，我们龙头企业是否会参与其中助推发展？
李斌：老旧小区改造，地产商也要转型升级，从地产开发商转变为城市运营商。老旧小区改造像我们三个这样年代的人，应该对老旧小区有很深的感情，也有美好的记忆。现在老旧小区改造也是城市更新的一个主要内容。我觉得很多老旧小区改造要下点功夫会很有意思，这也是一个城市的亮点。
老旧小区占据城市的核心位置，这是存量翻新的问题。地产企业更多的是从需求端上给客户创造价值，这也是开发商与城市运营商的区别。亚新综合体育登录入口不仅仅是地产开发商，更是城市运营商，对yaxin体育亚新官网来说，选择存量项目改造，让低效资产变成高效资产，从而创造更高的经济效益和价值，同时赋予旧建筑功能性和适用性，不仅是企业战略转型的需要，也是企业参与到城市更新中的社会责任。
张振勇：老旧小区物业服务是一个潜力巨大的市场。
现在很多老旧小区是没有物业服务公司的，也没有这个概念，所以说，下一步这是一个很好的切入点。物业服务作为一个管理者，组织者，进入老旧小区就相当于找到了组织。根据我的判断，房地产开发增量实际上是要下降的，但是存量是很大的。怎么才能运营提升，这是一个巨大的市场。
时凯：老旧小区改造，物业服务提升也有更大的市场空间。老旧小区改造涉及水电路气等配套，也需要对商业、绿化、物业等环节进行升级完善。老旧小区改造的加速推进，可提高物管企业的渗透率，扩大物管行业的市场空间，而大型品牌房企旗下往往都有物业公司，也可以利用自身在这一领域的专长和优势形成更大范围的参与度和影响力。
访谈议题五:
城市更新是城市发展的下一个增长点，济南城市焕新的区域逐渐增多，作为房产企业，区域和产业如何结合，与城市共成长？
李斌：城市更新实际上是产业的迭代升级。一个城市有一个城市的特点，一个城市有一个城市的历史文脉，包括发展都是有迹可循的。现在济南的定位和展战略是非常明晰，东拓、西进和北跨实际上是济南下一步发展的三条主线。
城市更新实际上是产业的迭代升级。发展就怕发展几年没有定力，中途而废。作为企业，我们也在做一些这样的工作，比如yaxin体育亚新官网国际生物城、东8区企业公园项目，也是根据政府的产业布局规划的，从而达到产业、城市、人之间有活力、持续向上发展的模式。
张振勇：以往济南的发展有些保守，步子有点慢。近几年济南的发展还是有优势产业的，这些优势产业支撑着城市的发展。
时凯：积极地融入济南城市更新，助力济南发展。随着济南城市的发展越来越好，越来越多的政策和产业在济南落地。城市更新，它是一个非常重要的渠道和途径，来助力这些产业的发展。
亚新综合体育登录入口深耕齐鲁20载，开发23个精研项目，品质始终是yaxin体育亚新官网坚持的核心战略。作为本土企业，最大的优势在于了解这片土地的历史、文脉、发展，基于对城市的了解，能够更好地预判城市的发展方向，目前在自贸区范围内，yaxin体育亚新官网拥有6个项目，在先行区的首作“yaxin体育亚新官网·世纪公园”也已亮相。未来yaxin体育亚新官网还会在商业地产、旅游地产、养老地产和文化地产等板块发力，打造产城融合新典范，与城市共美好。
